提及“兇宅”，或許每個(gè)人心中對(duì)其都有一個(gè)定義，但不可否認(rèn)的是，多數(shù)人對(duì)此都頗為忌憚，尤其是在二手房屋交易中，買房者常常聞“兇”色變，而賣房者則多加隱諱。這雙方一隱一恐，便極易在所涉 事實(shí)暴露之后引發(fā)糾紛。

2019年夏天，福州五四北某高檔小區(qū)內(nèi)，一名“90后”獨(dú)居男子猝死在自家房中，兩天后被物業(yè)發(fā)現(xiàn)。 據(jù)物業(yè)介紹，該男子系家中獨(dú)子，單身未成家，其父親早逝，直系親屬僅母親一人。死亡后，該男子涉房貸等多起官司，“房子有140余平方米，他是用公積金貸款買的，現(xiàn)在還欠物業(yè)一年多物業(yè)費(fèi)，近萬(wàn)元。而后，其母將房子以售價(jià)310萬(wàn)元掛于中介進(jìn)行售賣?！?/p>

不少群眾在為年輕生命感到惋惜的同時(shí)，關(guān)注到了“兇宅”買賣及遺產(chǎn)繼承等系列問(wèn)題。為此，記者先后采訪了福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所的張照東律師與福建通民律所的涂明律師對(duì)此進(jìn)行釋法。

問(wèn)題一

該房屋屬于“兇宅”嗎？“兇宅”如何定義？

律師解答：“兇宅”是民間的一種說(shuō)法，指曾發(fā)生過(guò)兇殺、自殺、意外、重大傳染性疾病等非自然原因 死亡事件的房屋或場(chǎng)所，老人自然死亡、正常病亡等不包含在內(nèi)。但目前我國(guó)法律對(duì)“兇宅”未形成確 定且統(tǒng)一的概念，也未明確具體適用范圍，所以判斷房屋買賣合同糾紛中系爭(zhēng)標(biāo)的物是否屬“兇宅”較 為困難，更加無(wú)法確定其應(yīng)否納入法律調(diào)整和保護(hù)的范圍，導(dǎo)致各地法院對(duì)其產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)與處理。

因此，關(guān)于房屋是否存在曾經(jīng)有人非正常死亡，是否需向購(gòu)房人告知這一點(diǎn)，各地法院也看法不一。個(gè) 人認(rèn)為，該信息直接影響到房屋的市場(chǎng)價(jià)格，因?yàn)橥鹊囟魏蜅l件的房屋，“兇宅”價(jià)格低很多，所以 無(wú)論中介還是賣房人應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)披露這一信息。在一般房屋交易過(guò)程中，如若購(gòu)買方在不知情的情況下購(gòu) 買了“兇宅”，其有權(quán)訴請(qǐng)要求解除、撤銷合同，此類情形在各地法院均有類似判例。

問(wèn)題二

該房子仍在按揭還款中，能否轉(zhuǎn)賣？

律師解答：目前可以?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái) 產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng) 當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。”

《民法典》未生效前，銀行抵押中房產(chǎn)必須繳清全款、解押之后才能過(guò)戶。但2021年1月1日《民法典》 生效后，帶抵押權(quán)的房屋無(wú)需解壓即可買賣實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。再去辦理房屋轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)時(shí)，就可以 在不注銷銀行抵押權(quán)前提下進(jìn)行房屋過(guò)戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。

記者從物業(yè)處了解到，該房在中介掛售310萬(wàn)元，比市價(jià)每平方米低了3000元左右，且附贈(zèng)一個(gè)兩三百 平方米的大露臺(tái)，已有多位同社區(qū)的知情者表達(dá)想購(gòu)買的意愿。

問(wèn)題三

其母是否有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行售賣？

物業(yè)可以找其母親追索物業(yè)費(fèi)嗎？

律師解答：《民法典》第一千一百六十一條對(duì)被繼承人稅款、債務(wù)清償?shù)脑瓌t進(jìn)行了說(shuō)明：“繼承人以 所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過(guò)遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿 償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對(duì)被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)清償責(zé)任。”

遺產(chǎn)繼承是財(cái)產(chǎn)和債務(wù)一并繼承的，不能只繼承財(cái)產(chǎn)而不承擔(dān)債務(wù)，繼承人負(fù)有在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)償 還債務(wù)的責(zé)任。在此案例中，其母親在確定繼承其遺產(chǎn)后，是可以對(duì)該房屋進(jìn)行售賣的。前提是繼承遺 產(chǎn)的同時(shí)，繼承債務(wù)。若其母繼承該套房產(chǎn)，則需同時(shí)繼承男子的債務(wù)，物業(yè)是有權(quán)向她要回物業(yè)費(fèi)的 。當(dāng)然，超過(guò)遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的繼承人愿意清償?shù)牟辉诖讼蕖?/p>

律師建議

針對(duì)部分人群的忌憚心理，律師就如何避免買到“兇宅”給出了建議：

一是上網(wǎng)查找過(guò)往新聞。例如該小區(qū)的地址、名字、附近的建筑等，仔細(xì)看看彈出來(lái)的信息網(wǎng)頁(yè)，有沒(méi)有相關(guān)的新聞報(bào)道；

二是走訪小區(qū)。向居委會(huì)、物業(yè)公司或者隔壁鄰居打聽(tīng)房子信息；

三是到派出所詢問(wèn)。購(gòu)房者需要和原業(yè)主一起去派出所核實(shí)是否有發(fā)生過(guò)非自然死亡的備案記錄；

四是看出售的房屋價(jià)格是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)。有的業(yè)主會(huì)為早日出手“兇宅”而降低價(jià)格；

五是簽約控風(fēng)險(xiǎn)。法律上沒(méi)有“兇宅”的定義，購(gòu)房者可以在委托合同及購(gòu)房合同中約定披露義務(wù)這一 項(xiàng)。