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房地產的實質：

儲蓄-政府投資的轉化器，財富再分配的機器

房地產業(yè)的收入和資金循環(huán)

為了說明房地產業(yè)在中國經濟增長以及財富分配中的極端重要性，我們先來看房地產業(yè)的收入和資金循環(huán)。如圖4示，從左邊開始，數額巨大的國民儲蓄被吸進房地產業(yè)以后，一部分直接或者間接地流入到政府部門（比如說土地出讓金、直接或者間接的各種稅費）；另一部分資金進入銀行和房地產業(yè)產業(yè)鏈中（上、下游其實也有各種稅和費，該部分進入政府）；此外，還有一部分資金正當或者不正當地由房地產直接進行分配了。這三大塊資金最后都形成了投資（儲蓄）與消費，投資和消費帶動經濟增長，經濟增長產生國民收入，國民收入再回過頭來變成居民儲蓄。這就是整個房地產業(yè)的收入循環(huán)（或者資金循環(huán)）。在這個過程中，我們將看到，房地產業(yè)實現(xiàn)了財富的再分配和國民儲蓄到投資，特別是政府投資的轉化。

房地產業(yè)是最大的儲蓄—（政府）投資的轉化器

我們現(xiàn)在來考察國民儲蓄是怎樣借助于房地產業(yè)轉化成投資，特別是政府投資的。如圖5所示，居民因為自住、投資或者投機等動機而購買房地產，居民收入和儲蓄以購房款和銀行給房地產商貸款的形式大量地進入房地產及其產業(yè)鏈。如果綜合考慮房地產及其產業(yè)鏈的收入循環(huán)，應該有超過50%以上的資金直接或間接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的資金又有兩部分支出，一部分形成政府的投資，投資到國有企業(yè)和政府項目里去，另一部分因履行政府職能而形成的正常開支（工作人員的工資、集團消費和轉移支付等）。流入房地產業(yè)的其余資金經房地產產業(yè)的循環(huán)，進行投資。我們知道，中國經濟的增長在很大程度上依賴于投資，而投資中很大一部分是屬于政府的直接或間接投資。政府投資在中國經濟增長中的極端重要性，在這次經濟刺激計劃中得到了最好的注釋。

2009年預計有5.8萬億的巨額資金直接進入房地產業(yè)，此外，還有更大規(guī)模的社會儲蓄通過銀行貸給開發(fā)商及相關產業(yè)。房地產業(yè)及其產業(yè)鏈將其中的一大部分資金分流給了政府，政府以此進行投資，另一部分流到房地產相關產業(yè)。中國社會中最巨額的儲蓄和中國老百姓中最大量的資金是通過房地產業(yè)進入經濟中的。因此，房地產業(yè)是我國現(xiàn)行經濟增長模式中，將社會儲蓄轉化為投資，特別是政府投資的最大的轉化器。房地產的價格上漲是保證各級政府收入的需要，是巨額投資的資金來源，是我國目前經濟增長模式的最重要支撐。如果改變房地產業(yè)的現(xiàn)狀，必然嚴重沖擊現(xiàn)行的經濟增長模式。換一種說法，如果在經濟增長模式作出適應性調整之前，房地產業(yè)的重大調整將帶來經濟增長模式的崩潰。這也是很多人用來維護房地產業(yè)現(xiàn)行運行格局的理由。