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近些年來，房價問題成為了當今中國最受關注的社會敏感問題之一，起落高低牽動著方方面面的神經。房價的起落高低事關百姓民生和政府稅收，事關土地資源和資金資源的利用與合理配置，事關社會的金融安全與平穩(wěn)運行，事關社會利益分配格局的變動，事關經濟發(fā)展和社會和諧的大局。房價問題既引起了全社會的高度關注，又引發(fā)了不同群體的巨大爭議和分歧。

房地產政策與房價的博弈是現行房地產政策局限性的反映

由于房價的起落高低與政府的房地產政策高度相關，因此，社會不同群體有關房價的爭議和分歧自然就擴展到政府的房地產政策上來。全球金融危機爆發(fā)之前，大中城市特別是一線城市和沿海城市的房價猛漲，政府出臺多項政策調控房價，抑制房價過快上漲。全球金融危機爆發(fā)之后，房價出現大幅下滑，政府迅速改變政策調控方向，出臺多項優(yōu)惠措施，把穩(wěn)定房價作為應對全球金融危機沖擊的重要方面，而隨著中國經濟增長率先呈現出V型回升勢頭，房價也從2009年下半年開始節(jié)節(jié)攀升，有些地區(qū)比如海南的房價出現瘋漲局面，隨之政府房地產政策的調控取向又轉變?yōu)橐种品績r過快上漲。政府房地產政策與房價之間如此反反復復的博弈，就像一出“貓捉老鼠”的游戲，這充分說明政府的房地產政策直接把調控房價作為其主要的政策目標存在很大的局限性。

住房需求的二重性決定房地產發(fā)展的二重性

與我國的經濟體制由計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變相適應，住房制度也已經初步實現了由計劃配給制向走市場化和產業(yè)化發(fā)展道路的轉變，房地產業(yè)獲得了快速發(fā)展，全社會的總體住房條件有了較大改善，人均住房水平有了較大提高，這是值得充分肯定的。與此同時，我們也應該看到，我國住房制度在走向市場化和產業(yè)化的進程中，出現了兩個突出的問題：一是房地產業(yè)本身的市場化機制還很不規(guī)范、很不完善、很不健全。二是我國住房制度走向市場化和產業(yè)化的過程是與我國整個市場化進程中社會財富和收入分配差距迅速擴大的過程緊密聯系在一起的，過高的房價不僅與相當一部分社會成員的較低收入形成尖銳矛盾，而且還在某種程度上成為加劇社會財富和收入分配差距的重要因素。

在社會主義市場經濟條件下，在我國社會財富和收入分配已經形成過大差距的情況下，人們的住房需求的性質變得相當復雜，最突出的表現為全社會的住房需求越來越具有低層次性與高層次性并存的二重性。住房需求既是一種剛性強的低層次的基本的生存需求，又是一種收入彈性極大的高層次的兼具社會性、精神文化性、奢侈性的復合性需求。帝王將相住的宮殿與平頭百姓住的茅舍之間的反差，是前者吃的山珍海味與后者吃的粗茶淡飯之間的反差不可同日而語的。正是由于這種巨大的反差所產生的強烈沖擊，《紅樓夢》中那位初入榮國府的劉姥姥才被震撼得“頭暈目?！?，“身子就象在云端里一般”。全球首富比爾·蓋茨可以穿著很普通的T恤和牛仔褲，但其座擁的價值幾千萬美金的別墅豪宅卻是普通的藍領工人無法望其項背的。在一個社會差別和財富收入分配差距很大的社會里，住房水平的差距最能反映富貴和貧窮之間的差距。富人與窮人在“住”的方面的差距大大超過了其在“吃”和“穿”方面的差距，兩者之間幾乎是難以比擬的，古今中外概莫能外。這一基本事實充分體現和證明了住房需求所具有的這種低層次性與高層次性并存的二重性。

作為滿足人們生存需要和基本生活需要的低端住房需求具有極大的收入剛性和社會價值剛性。首先，任何一個家庭，不論其收入水平是多少，都應該有一個基本的棲身之所，否則，社會就會產生像吉普賽人那樣過著居無定所流浪生活的社會群體，這就是低端住房需求的收入剛性。其次，由于低端住房需求是人的基本生活所必需，因此，能不能滿足這種低端住房需求就直接關系到一個社會對基本人權的保障水平，實現“居者有其屋”自然就成為體現社會主義的基本社會公平的價值底線，不允許出現像印度社會那樣的無家可歸群體，這就是低端住房需求的社會價值剛性。人們的住房需求一旦脫離低端層面之后就會發(fā)生質的變化，其收入彈性將迅速擴大，人們的住房需求也隨著其收入和財富增長而快速增長，住房需求隨著人們的收入和財富差距的擴大，越來越趨向多樣化、差異化和個性化，并日益趨向物質需要、社會文化需要、精神審美需要三位一體的高端復合化。

住房需求的二重性是社會成員住房需求差異過度分化的結果，而社會成員住房需求的過度分化又是社會成員收入及財富分配差距不斷擴大的產物。因此，社會分配差距越大，社會成員住房需求分化越大，住房需求的二重性也就越嚴重；住房需求的二重性越嚴重，低端住房需求與高端住房需求之間的矛盾就越突出。

住房需求的二重性決定了房地產發(fā)展的二重性，具體表現為房地產行業(yè)既具有一定的社會公益性又具有一定的經濟產業(yè)性。由于低端住房需求具有極大的收入剛性和社會價值剛性，這種剛性的需求不是市場所需要的有購買力的“有效需求”，這就不可避免地會導致市場失靈，市場不會自發(fā)產生能夠與其相對應的有效供給。因此，如果僅僅把房地產行業(yè)純粹作為一種支柱產業(yè)來定位和發(fā)展，就不可能解決好現實中客觀存在的極具剛性的低端住房需求這一難題；反之，如果僅僅把房地產行業(yè)純粹作為一種社會公益事業(yè)來定位和發(fā)展，那就等于又重新回到了計劃經濟體制下福利住房制度的老路上去，這不僅不符合社會主義市場經濟發(fā)展的大方向，而且實踐早就證明，在多樣化、差異化和個性化且收入和財富彈性極高的高端住房需求領域，同樣不可避免地會存在政府失靈和計劃失靈問題。否定房地產行業(yè)的社會公益性，把房地產行業(yè)純粹作為一種經濟產業(yè)的觀點是錯誤的；否定房地產行業(yè)的經濟產業(yè)性，把房地產行業(yè)純粹作為一種社會公益事業(yè)的觀點也是錯誤的。綜上所述，現階段促進我國房地產行業(yè)健康發(fā)展的科學性基礎就在于，正確區(qū)分房地產行業(yè)的公益性和產業(yè)性，妥善處理好公益性和產業(yè)性之間的相互關系，協調好公益性和產業(yè)性之間的矛盾，把房地產公益事業(yè)發(fā)展與房地產產業(yè)發(fā)展既區(qū)分開來又結合起來，滿足全體社會成員日益增長的不同類型、不同層次的住房需求，實現經濟發(fā)展與社會和諧的統一。