開發(fā)商拿地意愿增強(qiáng)或促土地市場(chǎng)走出谷底

歷經(jīng)數(shù)月的冷清之后，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。近十天內(nèi)，“地王”在北京、深圳等地相繼涌現(xiàn)。7月6日，北京CBD核心區(qū)9幅地塊更是引來(lái)逾40家企業(yè)組成的19個(gè)聯(lián)合體參與投標(biāo)，其中不乏萬(wàn)科、首創(chuàng)、萬(wàn)通地產(chǎn)、中信地產(chǎn)等知名房企。

接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，隨著成交的逐漸恢復(fù)，近期開發(fā)商拿地意愿有所復(fù)蘇。下半年，各地將迎來(lái)土地放量供應(yīng)，土地市場(chǎng)也會(huì)逐步趨于活躍，但恐難出現(xiàn)此前的火爆。

回暖

土地市場(chǎng)逐漸走出谷底

北京CBD核心區(qū)9宗地塊的歸屬一直格外受關(guān)注。記者6日從投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)了解到，參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)拿地?zé)崆槌尸F(xiàn)久違的高漲。其中，中信集團(tuán)參與了大多數(shù)地塊的競(jìng)標(biāo)。SO H O中國(guó)旗下的北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也參與了Z1a、Z2a、Z2b三幅地塊的競(jìng)標(biāo)，且報(bào)價(jià)均為最高。

根據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)，此次出讓的土地仍均為商業(yè)金融性質(zhì)用地，總規(guī)劃建筑面積達(dá)109萬(wàn)平方米。

SO H O中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，此次出讓的是北京CBD最后幾幅地，其價(jià)值及未來(lái)的發(fā)展空間很大。

中國(guó)中信集團(tuán)、中信銀行股份有限公司聯(lián)合體作為唯一投標(biāo)方，給出了與地塊競(jìng)標(biāo)底價(jià)相同的報(bào)價(jià)26.32億，成功將Z11地塊收入囊中。無(wú)獨(dú)有偶，安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司和北京濤力投資管理有限公司聯(lián)合體也是以唯一買家的身份以22.92億奪得北京CBD核心區(qū)Z9地塊。

據(jù)測(cè)算，9宗地塊底價(jià)合計(jì)169.93億，按最高報(bào)價(jià)計(jì)算，成交總價(jià)約為246.55億。現(xiàn)場(chǎng)一位房地產(chǎn)資深人士表示，此次競(jìng)標(biāo)底價(jià)和樓面價(jià)都低于預(yù)期，但這絲毫不掩企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/p>

過去十天，北京、深圳等地相繼傳出“地王”的消息。6月27日，北京市東城區(qū)崇文菜市場(chǎng)一宗商業(yè)金融用地拍賣，經(jīng)過逾30輪激烈競(jìng)買，廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)7.1億元拿下該地塊，高達(dá)4.32萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，刷新了近年來(lái)北京樓面價(jià)紀(jì)錄。此后不久，深圳南山區(qū)一地塊成為新晉總價(jià)“地王”，該宗規(guī)劃建筑面積達(dá)170萬(wàn)平方米的地塊最終由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司以64.39億元拿下。

值得注意的是，近期頻頻給土地市場(chǎng)注入活力的多為商業(yè)金融及綜合類型地塊的成交。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為，商業(yè)金融及綜合類型地塊被看好的原因，除樓市調(diào)控之下住宅市場(chǎng)受政策影響較大外，商業(yè)金融及綜合類型地塊更能契合開發(fā)商追求長(zhǎng)期收益的目標(biāo)“住宅市場(chǎng)的黃金十年已經(jīng)過去，接下來(lái)的‘黃金期’應(yīng)屬于工商鋪市場(chǎng)，其中自持形式會(huì)越來(lái)越多?！?/p>

冷清

宅地成交依然低迷

與商業(yè)地產(chǎn)的成交形成反差，多數(shù)熱點(diǎn)城市的宅地市場(chǎng)仍難言回暖。中國(guó)指數(shù)研究公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1至6月全國(guó)130個(gè)城市共成交土地9511宗，其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2854宗，成交面積16179萬(wàn)平方米，同比減少6%。

全國(guó)十個(gè)重點(diǎn)城市，除廣州、深圳與南京三個(gè)城市住宅用地成交面積同比上升外，北京、上海、重慶、天津、武漢、杭州、成都七個(gè)城市住宅用地成交面積分別同比下降38%、5%、34%、66%、4%、23%和22%。

成交價(jià)格也非常理性，今年以來(lái)底價(jià)、低價(jià)成交貫穿整個(gè)土地市場(chǎng)。1至6月，全國(guó)130個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1451元/平方米，同比下跌13%。上半年，住宅用地每月成交樓面均價(jià)均低于去年同期。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，導(dǎo)致住宅土地市場(chǎng)出現(xiàn)冷清，一方面是受國(guó)家政策限制、地方政府以設(shè)定地價(jià)上限、配建保障性住房等手段盡量將地價(jià)定在合理范圍之內(nèi)，另一方面開發(fā)商對(duì)于目前市場(chǎng)理性的態(tài)度，也是地塊低價(jià)成交的重要原因。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，整個(gè)房地產(chǎn)是一個(gè)循環(huán)關(guān)系，在產(chǎn)業(yè)鏈末端銷售這塊是死氣沉沉，這必然會(huì)影響開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。加之開發(fā)商會(huì)通過股權(quán)交易、收購(gòu)等各種方式增加土地儲(chǔ)備，并不缺地。

她預(yù)測(cè)，與上半年相比，下半年宅地的推出量會(huì)呈上升趨勢(shì)。但從土地性質(zhì)來(lái)說(shuō)，單純住宅用地在整個(gè)土地市場(chǎng)的比例會(huì)越來(lái)越小，未來(lái)的趨勢(shì)是綜合用地為主。而隨著單純住宅用地推出數(shù)量相應(yīng)減少，開發(fā)商會(huì)更加關(guān)注單個(gè)地塊的性價(jià)比，也不排除個(gè)別地區(qū)、個(gè)別時(shí)期會(huì)出現(xiàn)“地王”的爭(zhēng)奪。

趨勢(shì)

多城市將迎供地小高潮

土地市場(chǎng)尤其是住宅用地成交乏力的背后，供應(yīng)量減少也是一個(gè)重要因素。1至6月全國(guó)130個(gè)城市共推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)3495宗，面積為19463萬(wàn)平方米，同比減少15%。

四大一線城市中，北京3月份住宅用地市場(chǎng)交易量為零。另有統(tǒng)計(jì)顯示，前5個(gè)月北京通過招拍掛方式出讓的非保障房住宅用地量為87.4公頃。在深圳，住宅市場(chǎng)5月才首次破冰，整個(gè)上半年共推出住宅用地3宗，共計(jì)76萬(wàn)平方米。

進(jìn)入6月，部分城市開始集中大量推地，成為今年供應(yīng)量最大的單月。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，6月全國(guó)130個(gè)城市共推出土地2764宗，面積13285萬(wàn)平方米，環(huán)比增加43%，同比增加50%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)751宗，推出面積4203萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38%，同比增加7%。

下半年伊始，北京等地土地市場(chǎng)便迎來(lái)推地高潮。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的信息，7月4日共有7宗地塊進(jìn)入掛牌競(jìng)價(jià)階段，其中4宗地為居住用地，總出讓面積超過42萬(wàn)平方米。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，目前從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，僵持、盤整的態(tài)勢(shì)還是很明顯，購(gòu)房者、企業(yè)的觀望氛圍仍很明顯，政府作為土地供應(yīng)方，推地也會(huì)講究策略和節(jié)奏，推地的力度不會(huì)貿(mào)然加大，因此今年應(yīng)該和往年類似，在下半年特別是四季度才會(huì)加速推地。

中原集團(tuán)研究董事程澐認(rèn)為，隨著成交的逐漸恢復(fù)以及各地大規(guī)模土地供應(yīng)的開啟，近期開發(fā)商拿地意愿有所復(fù)蘇。從6月整體數(shù)據(jù)來(lái)看，標(biāo)桿房企拿地態(tài)度亦較5月更為積極。6月，中原監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市中，共有14家標(biāo)桿房企于10個(gè)城市中踴躍拿地，總可建面積達(dá)632.94萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達(dá)80.4%。標(biāo)桿房企的拿地舉動(dòng)，或?qū)⒋碳ね恋厥袌?chǎng)逐步趨于活躍。

缺錢

下半年土地市場(chǎng)恐難火爆

雖然普遍預(yù)測(cè)下半年推地?cái)?shù)量將有較大幅度增加，但專家認(rèn)為，土地市場(chǎng)恐怕還難以出現(xiàn)此前的火爆。

“下半年火熱肯定談不上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣氛還是很淡，這種情況下，大家都不可能太樂觀?！毙鞐鞲嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從需求來(lái)看，現(xiàn)在相當(dāng)一部分開發(fā)商資金鏈比較緊張，也在很大程度上制約了其大規(guī)模拿地。陳國(guó)強(qiáng)也表示：“多數(shù)企業(yè)在調(diào)控之后，不得不面臨資金的壓力?！奔幢阃恋乇冗^去更便宜，但由于自身缺乏相應(yīng)的投資能力也沒辦法拿地。

統(tǒng)計(jì)顯示，1至5月，房地產(chǎn)投資自 籌 資 金 到 位 同 比 增速由年初的21.4%回升至30.9%。房地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)18.2%，較去年18.3%增速略降。廣發(fā)證券認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)實(shí)施，銷售增速面臨回落壓力，進(jìn)一步將對(duì)房地產(chǎn)投資構(gòu)成減速壓力。

陳國(guó)強(qiáng)預(yù)測(cè)“商業(yè)金融用地的出讓可以有更積極的預(yù)期，但對(duì)住宅用地來(lái)說(shuō)，企業(yè)參與的意愿就要差一些?！闭w而言，在嚴(yán)厲的調(diào)控形勢(shì)，房企會(huì)比較謹(jǐn)慎，過去多輪激烈競(jìng)買及溢價(jià)率高企等火爆情形很難在下半年再現(xiàn)。徐楓預(yù)測(cè)，成交量可能并不會(huì)隨著推地?cái)?shù)量大幅躍升而增加，樓面價(jià)也會(huì)保持平穩(wěn)。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告的認(rèn)為，一直處于低迷狀態(tài)土地市場(chǎng)，如何回歸到合理健康發(fā)展的道路，達(dá)到樓市與土地市場(chǎng)和諧發(fā)展，或?qū)⑹窍掳肽暾哒{(diào)控的走向。