日前，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》已進(jìn)行修訂，今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。此舉意在避免公攤爭議，防止開發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤。(8月26日中新網(wǎng))
筆者絲毫不懷疑此項(xiàng)政策對于消解聚訟紛紜的公攤爭議，將起到釜底抽薪的作用。但在錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，若缺乏整體關(guān)照的眼光，僅執(zhí)著于細(xì)部的推進(jìn)，到最后是進(jìn)是退，是福是禍，誠未可知。
按照套內(nèi)面積計(jì)算房價(jià)，所招致的直接后果即是，房價(jià)的進(jìn)一步高企。開發(fā)商決不會(huì)蝕私利以彰公益，堤外損失堤內(nèi)補(bǔ)的利益轉(zhuǎn)嫁邏輯，將賦予開發(fā)商提高房價(jià)的強(qiáng)烈沖動(dòng)?？梢韵胂螅僭O(shè)房屋總價(jià)不變，若按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，房屋單價(jià)將肯定在目前基礎(chǔ)上上升。
在我看來，北京此次房價(jià)新政，留下一個(gè)重大的產(chǎn)權(quán)空白，即公攤面積的歸屬權(quán)自此之后該如何界定，又該如何使用？由此產(chǎn)生的收費(fèi)行為又該如何計(jì)算？以前，業(yè)主尚可通過贖買取得對分?jǐn)偯娣e的共有權(quán)和支配權(quán)，但在政策實(shí)施之后，公攤面積到底歸誰所有？若開發(fā)商以分?jǐn)偯娣e不屬于業(yè)主為由，將其中的設(shè)施對外展開商業(yè)操作，是否違反《物權(quán)法》？凡此種種，房價(jià)新政都沒有給出一個(gè)明確的答案或者可能的方向。
以開發(fā)商輾轉(zhuǎn)騰挪的本領(lǐng)，產(chǎn)權(quán)模糊所帶來的必是一大堆糾結(jié)不清的難題。至于最后，所謂“避免分?jǐn)偁幾h”的政策初衷恐將反噬自身，生長出更多的爭議。即使不會(huì)出現(xiàn)這些問題，那么可以想象的另一種結(jié)局是，開發(fā)商開始在戶型上大做文章，例如墻體變薄，不作隔音處理等等。樓盤的相關(guān)配套設(shè)施和服務(wù)性機(jī)構(gòu)，可能也會(huì)縮減，從而給業(yè)主的日常生活造成諸多不便。
總體而言，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對于購房者沒有太多實(shí)際意義，甚至意義為負(fù)值。而對于開發(fā)商，卻可能意味著利益的增進(jìn)和權(quán)力的擴(kuò)張。在這個(gè)制度供給凌亂而虛浮，商業(yè)倫理沉陷的房地產(chǎn)市場上，似乎任何一項(xiàng)初衷美好的公共政策都經(jīng)不起審視和試煉。現(xiàn)實(shí)之無奈，莫過于此。
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