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“史上最猛”房地產(chǎn)新政又面臨被“消解”風(fēng)險(xiǎn)

www.fjnet.cn?2010-04-19 17:49? 晶報(bào)?來(lái)源：晶報(bào) 我來(lái)說(shuō)兩句

為什么不少“業(yè)內(nèi)人士”不擔(dān)心新政策影響生意？就因?yàn)樗麄冞^(guò)去玩轉(zhuǎn)“上有政策下有對(duì)策”的把戲，早就駕輕就熟，游刃有余。為什么投機(jī)者、開(kāi)發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)每次都能夠找到對(duì)策？關(guān)鍵就在于調(diào)控政策本身大門洞開(kāi)……

二套房首付最低五成、異地購(gòu)房暫停貸款、地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力要究責(zé)……國(guó)務(wù)院近日打出限制炒房的組合拳，再次表明政府“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的決心。我們?cè)谧蛉盏纳缯撝刑岢觯朔{(diào)控的實(shí)效如何全看執(zhí)行力度，從本報(bào)記者的調(diào)查情況來(lái)看，這一擔(dān)憂并非多慮——樓市調(diào)控“上有政策下有對(duì)策”的怪圈又開(kāi)始了新一輪運(yùn)轉(zhuǎn)。

此前，政策與對(duì)策的歷次角力過(guò)程中，一些地方政府、開(kāi)發(fā)商和銀行等利益相關(guān)方一次次占了上風(fēng)。央視節(jié)目主持人在新聞節(jié)目中把這簡(jiǎn)化為“是總理說(shuō)了算，還是總經(jīng)理說(shuō)了算”的問(wèn)題。政策與對(duì)策一路拉鋸戰(zhàn)下來(lái)，是房?jī)r(jià)的不斷上漲，地王的屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)業(yè)的虹吸效應(yīng)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)泡沫化與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的危險(xiǎn)。

政策不應(yīng)該總被市場(chǎng)中的對(duì)策所消解。公眾期待的調(diào)控組合拳已經(jīng)拉開(kāi)架勢(shì)，而既得利益者自然不愿意繳械投降。過(guò)去屢次把調(diào)控信號(hào)變成漲價(jià)集結(jié)號(hào)的投機(jī)者是否能夠再次金蟬脫殼？晶報(bào)記者的調(diào)查顯示，被輿論稱為“史上最猛”的遏制高房?jī)r(jià)新政策依然面臨被五花八門的對(duì)策化解掉的隱憂——針對(duì)90平方米的限制，開(kāi)發(fā)商或化整為零，或干脆將超出90平方米的房產(chǎn)慷慨“贈(zèng)送”給業(yè)主；針對(duì)家庭二套首付提高的規(guī)定，地產(chǎn)中介信心十足地承諾可以將首付比例從5成降回3成等等，這些對(duì)策不一而足，目的只有一個(gè)，逃避樓市新政的約束。

拿國(guó)務(wù)院本次重手祭出的信貸控制撒手锏來(lái)說(shuō)，二套房貸首付50%固然嚴(yán)厲，但只要在資產(chǎn)評(píng)估的環(huán)節(jié)大大提高估值，其溢價(jià)抵消增加的首付就綽綽有余，甚至，一些膽大的中介、銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)彼此心照不宣，可以實(shí)現(xiàn)零首付乃至負(fù)首付。為什么不少“業(yè)內(nèi)人士”不擔(dān)心新政策影響生意？就因?yàn)樗麄冞^(guò)去玩轉(zhuǎn)“上有政策下有對(duì)策”的把戲，早就駕輕就熟，游刃有余。

銀行暗中降低首付當(dāng)然有很大的風(fēng)險(xiǎn)。但是，在銀行看來(lái)，只要房?jī)r(jià)不斷上漲，溢價(jià)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)遲早會(huì)得到消化，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)是高房?jī)r(jià)的獲利者和支持者。但問(wèn)題是，房?jī)r(jià)高到一定程度，就必然泡沫化。在國(guó)際社會(huì)，不少金融機(jī)構(gòu)為他們的短期行為付出了破產(chǎn)的代價(jià)，最近美國(guó)高盛公司因?yàn)閷?dǎo)致投資者10億美元的虧損，遭到欺詐起訴。但是，即使在金融危機(jī)爆發(fā)后，金融機(jī)構(gòu)的高管根據(jù)合約仍然可以獲得高額回報(bào)，這導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)很難主動(dòng)去控制風(fēng)險(xiǎn)。要避免這一局面，就需要從政策法律的層面強(qiáng)化對(duì)金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任約束。

為什么投機(jī)者、開(kāi)發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)每次都能夠找到對(duì)策？這還得回到調(diào)控政策本身去找原因，其中的關(guān)鍵就在于政策極具彈性，大門洞開(kāi)。本次信貸差異化政策力度空前，但在關(guān)鍵之處卻規(guī)定，“具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定”、“銀行可暫停貸款”。一個(gè)“可”字，把主動(dòng)權(quán)完全授與了商業(yè)銀行，也就是說(shuō)，只要商業(yè)銀行認(rèn)為沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，上述種種限制購(gòu)房政策便可不執(zhí)行。由于銀行在信貸中起關(guān)鍵作用，如果對(duì)銀行的約束缺乏剛性，看似強(qiáng)硬的信貸調(diào)控政策也就變成了銀樣槍頭。這需要引起決策層足夠的重視。