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租房新規(guī)莫成租客新負(fù)擔(dān)

www.fjnet.cn?2011-04-13 10:23? 沈彬?來(lái)源：東方網(wǎng) 我來(lái)說(shuō)兩句

4月11日《上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）正式向社會(huì)公示，征求市民意見。《辦法》有三項(xiàng)目標(biāo)：一是合理分配租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，諸如房租一年只漲一次，對(duì)押金數(shù)額做出限制；二是治理群租；三是規(guī)范中介行業(yè)。

首先看群租問(wèn)題。租房是很多新上海人繞不開的選擇。隨著房?jī)r(jià)飆升，不僅低收入人群，連工作還算體面的小白領(lǐng)，也難以負(fù)擔(dān)起一套房子的租金，于是有了“合租”，又衍生出了“群租”：一套商品房被三夾板、石膏板分隔成多個(gè)小隔間后，分租給了幾戶、十幾戶人家。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的“自發(fā)秩序”使然，有其自身合理性。

但群租有外部性，所以需要政府規(guī)范。如空間擁擠、電線亂拉，導(dǎo)致消防、治安、衛(wèi)生的嚴(yán)重隱患。房屋原本供家庭使用，如今成了集體宿舍，光是幾十個(gè)人輪流洗澡，衛(wèi)生間就傷不起，會(huì)滲水、阻塞，由此會(huì)產(chǎn)生一系列鄰里糾紛。近幾年，上海曾組織多起針對(duì)“群租房”的專項(xiàng)整治，但效果不大，也難以鞏固。從執(zhí)法者角度說(shuō)，主要是“無(wú)法可依”，要求二房東拆掉私建隔斷、清理群租，缺乏明確法律授權(quán)。于是《辦法》應(yīng)運(yùn)而生，其中第8條、第9條規(guī)定：不得將原始設(shè)計(jì)的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租；不得將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室出租供人員居住。而且，人均居住面積不得低于5平方米，三口之家至少租住12平方米。如果出租人違反了這個(gè)規(guī)定，先由政府部門責(zé)令整改，逾期不改將被處以5000元至30000元的罰款。

這個(gè)規(guī)定與去年12月國(guó)家城建部公布的《商品房屋租賃管理辦法》一脈相承，旨在授權(quán)政府整治群租。政府部門如此規(guī)定的初衷，是可以理解的，但群租有其自身的市場(chǎng)邏輯，未必會(huì)因?yàn)椤罢巍倍А?/p>

解放前，上海因?yàn)榉績(jī)r(jià)飛漲，也曾出現(xiàn)與如今群租狀況相似的“七十二家房客”。1931年上海市政府也曾發(fā)布限租令：?jiǎn)未狈课莶坏贸^(guò)3戶；雙幢不得超過(guò)5戶；曬臺(tái)、廚房不得改作住舍。這兩個(gè)跨越幾十年的規(guī)定如此驚人相似。但歷史的教訓(xùn)顯示，當(dāng)年這種“限租令”，在飆升的高房?jī)r(jià)面前敗下陣來(lái)。

沒有人愿意住在冰箱那么大的群租房里；但居滬不易，飆升的房?jī)r(jià)讓人承受不起，只好放下?lián)碛凶约旱姆孔拥膲?mèng)想，轉(zhuǎn)為租房，再落到合租，最后在逼仄的群租隔間里安放人生。政府需要做的是提供保障性住宅，緩解民生之痛。在一時(shí)難以解決住房問(wèn)題的情況下，也應(yīng)注重政府規(guī)范的可行性，事實(shí)是很多人只租得起群租房，他們?cè)趺崔k？政府應(yīng)有一個(gè)通盤的考慮：將群租界定為違法，是簡(jiǎn)單的，難的是解決他們的住房困難。

此外，《辦法》中也希望以政府力量規(guī)范房屋租賃程序，比如要求所有租賃當(dāng)事人都必須到區(qū)、縣房屋行政管理部門登記備案，甚至逐步實(shí)行租賃合同的網(wǎng)上登記備案。這固然方便了政府管理，但租客面臨的問(wèn)題也很現(xiàn)實(shí)，合同要備案，房東就要繳納相當(dāng)于租金5%的稅費(fèi)，這筆錢會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客頭上——本來(lái)就是因?yàn)橘I不起房子才租房，如果租金又要漲，飽受高房?jī)r(jià)煎熬的公眾很難想得通。

房屋租賃市場(chǎng)當(dāng)然需要規(guī)范，但新規(guī)不僅要為政府管理提供授權(quán)，更應(yīng)設(shè)身處地考慮租客的種種困難，新規(guī)不能成為新負(fù)擔(dān)。