10月23日,國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。在業(yè)內(nèi)人士看來,保利租賃住房REITs獲批意味著租賃住房資產(chǎn)證券化開創(chuàng)了新篇章,對租賃市場輕資產(chǎn)運營模式提供了現(xiàn)實樣本。

REITs即房地產(chǎn)信托投資基金,是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資,直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。其特點在于,收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值,收益的大部分用于發(fā)放分紅,長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。在比較規(guī)范的REITs制度還沒有建立起來的情況下,就先后批準兩起REITs業(yè)務,特別是對保利集團租賃住房REITs的批準,可以說是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”要求的最具體的行動。

根據(jù)我國目前住房的實際情況,如果不有效開拓住房租賃市場、不大力提高租賃住房在全部住房中的比重,力爭達到發(fā)達國家的水平,要想從根本上解決廣大居民的住房問題,從根本上控制好房價,難度相當之大。住房租賃市場相對滯后,則是造成房價難以控制、住房矛盾突出的關鍵因素之一。應當從政策上支持住房租賃市場發(fā)展、鼓勵企業(yè)參與住房租賃市場建設,引導廣大居民依據(jù)自身經(jīng)濟實力,選擇購房還是租房,而不要過度購房、盲目購房。

由于與售房相比,住房租賃存在著投資回報周期長、企業(yè)盈利壓力大的問題。所以,如何鼓勵與支持企業(yè)開展住房租賃業(yè)務,尤其是通過持有住房進行住房租賃,是一個非常重要的問題,也是一道難題。因為,如果沒有相應的政策做支撐,要么住房租賃價格很高,讓租房者無力承受,只能繼續(xù)選擇購房,最終使住房租賃市場難以真正建立起來,房價繼續(xù)居高不下,甚至再度快速上漲;要么企業(yè)承受虧損壓力,或者盈利周期過長,沒有企業(yè)愿意去從事住房租賃業(yè)務,最終同樣無法達到發(fā)展住房租賃市場的目的。

依靠過高的租金滿足企業(yè)的盈利需要,顯然是不符合住房租賃市場的發(fā)展要求的,也是不符合“房子是用來住的”目標的。只有降低企業(yè)租賃住房的持有成本,控制租金,才是發(fā)展住房租賃市場的重中之重。實行租賃住房資產(chǎn)證券化就是非常有效的手段之一。一旦實行了租賃住房資產(chǎn)證券化,企業(yè)就能走輕資產(chǎn)之路,租賃住房的盈利空間就能大大提升,對企業(yè)的盈利壓力也會大大減小,企業(yè)從事住房租賃業(yè)務的熱情才會有效增強。不僅如此,還能給投資者帶來新的投資空間和機會。

由于租賃住房REITs是剛剛破冰,相關的制度也沒有建立,有關方面在審批租賃住房REITs業(yè)務時,也是首先選擇央企中的“首席房企”,意圖很明確,就是希望保利集團能夠做好示范作用,為其他企業(yè)推行租賃住房REITs積累經(jīng)驗。

作為央企的“首席房企”,保利集團不僅要通過這次的租賃住房REITs,切切實實地把住房租賃業(yè)務做起來,有效拉長房地產(chǎn)市場的短板,更要承擔好國企的社會責任,探索國企如何在住房租賃市場發(fā)揮穩(wěn)定作用,平衡市場供應關系,改善市場供需矛盾。

在住房租賃市場發(fā)展中,國企應當履行市場平衡職能,通過自身的作用,讓市場和租金都能相對穩(wěn)定,都能滿足多數(shù)人的需要。在此基礎上,凡是需要實行租賃住房資產(chǎn)證券化的企業(yè),都必須在租金問題上兼顧社會責任,否則,就不批準其實行租賃住房資產(chǎn)證券化。從這個角度來講,保利集團獲得首張通行證,也應當發(fā)揮示范效應、起好導向作用。