【我國(guó)現(xiàn)有的以個(gè)人住房租賃為主體的分散性租賃存在著房源分散、管理難度大等突出問(wèn)題，推進(jìn)資產(chǎn)證券化，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展是一條可行之路?！?/p>

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，住房租賃成為解決城市新市民和中低收入者住房問(wèn)題的重要手段。在大中型城市，住房租賃需求的增長(zhǎng)與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范、不充分的矛盾還很突出，成為影響城市可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要問(wèn)題。

我國(guó)現(xiàn)有的以個(gè)人住房租賃為主體的分散性租賃存在著房源分散、管理難度大等突出問(wèn)題，租房中介的規(guī)范性也亟待進(jìn)一步完善。稅收問(wèn)題涉及機(jī)構(gòu)租賃的融資、房源或項(xiàng)目獲取、改造、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)，目前存在多個(gè)需要突破的政策瓶頸。推進(jìn)資產(chǎn)證券化，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展是一條可行之路。

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts），即REITs，是一種通過(guò)發(fā)行股份或收益憑證匯集資金，將來(lái)自房地產(chǎn)物業(yè)的投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。投資標(biāo)的通常是能夠提供穩(wěn)定租金回報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?；A(chǔ)物業(yè)類型多樣，包括辦公、服務(wù)式公寓、工業(yè)物流、酒店、零售、商業(yè)綜合體等。

作為一種新興的結(jié)構(gòu)化融資工具，REITs不僅可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供傳統(tǒng)融資途徑之外的融資手段，優(yōu)化房產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，使其實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)，也可以豐富資本市場(chǎng)投資產(chǎn)品，為眾多中小投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資提供機(jī)會(huì)。

我國(guó)目前發(fā)行的類REITs產(chǎn)品同成熟市場(chǎng)REITs產(chǎn)品與國(guó)際相比在交易結(jié)構(gòu)、稅負(fù)水平、運(yùn)營(yíng)方式收入來(lái)源、收益分配方式、募集范圍等方面存在一定差異。目前世界范圍內(nèi)已經(jīng)推出REITs的國(guó)家，均在第一支REITs發(fā)行之前一到三年，就已經(jīng)有針對(duì)REITs的專項(xiàng)法律法規(guī)出臺(tái)。我國(guó)至今并未單獨(dú)對(duì)REITs產(chǎn)品制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。在現(xiàn)有稅收法規(guī)下，如果成立公司制的REITs，將不可避免會(huì)遇到雙重征稅的問(wèn)題。

鑒于此，可從以下幾方面做創(chuàng)新探索：

土地增值稅在REITs產(chǎn)品架構(gòu)下遞延繳納。

建議對(duì)擬發(fā)行REITs產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)暫緩征收土地增值稅，當(dāng)原始權(quán)益人對(duì)外轉(zhuǎn)讓權(quán)益性份額，或REITs產(chǎn)品對(duì)外市場(chǎng)化處置資產(chǎn)或?qū)?yīng)項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，原始權(quán)益人再按照原計(jì)稅基礎(chǔ)補(bǔ)繳相應(yīng)土地增值稅款。

增值稅設(shè)立環(huán)節(jié)簡(jiǎn)化不征收條件，運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)仍按5%簡(jiǎn)易征收。

當(dāng)前實(shí)踐中，REITs產(chǎn)品下的項(xiàng)目公司通過(guò)資產(chǎn)重組取得的不動(dòng)產(chǎn)，同樣被視為在2016年5月1日后取得，適用11%銷項(xiàng)稅率。對(duì)于租賃住房及其他各類商業(yè)地產(chǎn)而言：若其適用財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文規(guī)定不征收增值稅，則項(xiàng)目公司無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)稅票，且其固有的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)導(dǎo)致其難以取得運(yùn)營(yíng)期間足夠的進(jìn)項(xiàng)稅額與之抵扣，在此情形下項(xiàng)目公司的實(shí)際增值稅負(fù)擔(dān)會(huì)明顯高于5%，從而降低投資人收益。

按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，建議對(duì)于《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在進(jìn)行REITs操作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至新設(shè)項(xiàng)目公司后，繼續(xù)沿用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

此外，還可嘗試對(duì)租賃住房等國(guó)家鼓勵(lì)民生領(lǐng)域REITs項(xiàng)目適用低稅率，設(shè)立環(huán)節(jié)遞延繳納所得稅，免征印花稅，運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)減免征收所得稅等措施。

集中租賃、自持性租賃等機(jī)構(gòu)租賃模式是未來(lái)大中型城市住房租賃的發(fā)展趨勢(shì)，在這個(gè)過(guò)程中，土地、金融、稅收和法律相關(guān)政策措施配套支持，相信當(dāng)前發(fā)展中遇到的瓶頸必能突破。

□李曉林（全國(guó)人大代表、中華思源工程扶貧基金會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)）