14日，一則黑龍江省鶴崗市房價跌至“白菜價”的消息引發(fā)輿論嘩然。據(jù)多家住房中介網(wǎng)站顯示，鶴崗市3月二手房均價在1000+元/平米，甚至出現(xiàn)了數(shù)套每平米不到400元的樓房，如“九洲松鶴小區(qū)”一套50平米的毛坯房僅報價1.9萬元，折合380元/平米。

隨著各地區(qū)城市集群的發(fā)展，多個大中型城市迅速崛起，根據(jù)新城市經(jīng)濟學的理論，在居住地選擇模型中，家庭的行動目標是效用最大化，這與距中心區(qū)域的距離、綜合消費品消費水平等因素有函數(shù)關(guān)系。因此，在大城市虹吸效應影響下，家庭及個人都會主動進行城市內(nèi)部、城市間的人口流動。這就導致很多四五線城市出現(xiàn)嚴重的人口流失，從而使當?shù)厝丝诿芏?、勞動力水平下降?/p>

筆者詳細了解了產(chǎn)生住房白菜價現(xiàn)象的城市發(fā)現(xiàn)，這些地區(qū)多數(shù)投資環(huán)境較差，就業(yè)形勢一般，教育水平較低，從而導致大量勞動力遷移至一二線城市，也有不少家庭為了居住環(huán)境而移居海南、大連等地，這些城市儼然已經(jīng)快要成為空城。

而這所導致的結(jié)果就是城市價值的下降。通常而言，包括房價都是在成本基礎上加利潤，但“鶴崗白菜房價”告訴我們一個事實，房價并不是完全由土地及建筑成本所決定的，而城市價值等非成本因素有時候至關(guān)重要。

城市價值實際上是城市內(nèi)部有形價值和無形價值的深度融合，是城市自然稟賦以及凝結(jié)在城市中的累計投資等人類活動的總和，是基礎設施、文化教育、自然環(huán)境等多個因素價值的有機統(tǒng)一。人口密度下降、勞動力水平降低的結(jié)果會使得當?shù)氐纳a(chǎn)力水平較低，經(jīng)濟增速較慢。政府的財政收入也會大打折扣，再加上當?shù)厥杖胨捷^低，投資熱情不高，造成當?shù)氐幕A設施建設也較為落后，教育、衛(wèi)生、交通等配套設施不夠健全，引起城市價值的下降。

房價實際上除了自身成本之外，價格更多來源于城市價值的資本化。

城市價值的決定性因素包含基礎設施、文化教育等，而這些基本都屬于公共物品類別。從經(jīng)濟學理論來說，公共物品具有一定的外部性，會改善居民住房的外部客觀條件，享受良好的城市配套設施也會提升居民舒適度，而消費者會愿意為了享受這種公共產(chǎn)品的特征而支付額外支付一部分，而這一部分就是城市價值資本化產(chǎn)生的隱含價格。除此之外，公共品供給也能夠保證住宅的內(nèi)在價值，消費者心目中均有虧損厭惡的傾向，會更愿意選擇保值能力更強的住宅。這也就是為什么之前有人愿意用四百萬買一個一二線城市重點學校周邊的地下室作為學區(qū)房的原因。

城市價值決定了住房隱含價格的高低，而隱含價格最終就會反映到住宅的市場需求上，所以就出現(xiàn)了一二線城市房價高企，需求膨脹，而四五線城市住宅價格低廉，需求低迷的現(xiàn)象。

同時，兩者之間還存在著正反饋效應，房價的下跌會導致城市吸引力下降，更多的勞動力流失，進而造成更低城市價值，最終促進房價進一步下跌。這對于一個城市的整體經(jīng)濟發(fā)展的影響是非常負面的。所以，筆者認為，我們需要從提升城市價值角度來減少“鶴崗住宅白菜價”現(xiàn)象的出現(xiàn)。例如從財政部代發(fā)各地政府債券角度宏觀統(tǒng)籌各城市的基礎設施投資，減少城市間的過大差距；鼓勵四五線城市發(fā)展地方政府融資平臺，激發(fā)民間投資活力，提高基礎設施建設水平；從國家教育政策角度，促進教育資源的合理分配，幫扶四五線城市提升教育水平，促進高職高專等專業(yè)性院校的建設等等。

最后，竊以為，“鶴崗住宅白菜價”是四五線城市價值降低導致房價下降的代表，這體現(xiàn)出當前我國城市建設發(fā)展所存在的問題，房價便宜并不全是物美價廉的事情，資金的冷落最終都會造成經(jīng)濟的低迷。因此，在震驚各地房價天壤之別的同時，還需要提升四五線城市的城市價值，幫助其建設健康的房地產(chǎn)市場。（作者系知名經(jīng)濟學者、應用經(jīng)濟學博士后）