二、現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)特征

與西方國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下四個(gè)方面的差異，不能簡(jiǎn)單比照國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷史來推測(cè)中國(guó)房市走勢(shì)。

1.中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬發(fā)展中市場(chǎng)，存在剛性需求

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)末起步，目前尚處于發(fā)展的早期階段。從市場(chǎng)成熟度看，北京、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右，離成熟市場(chǎng)還有距離，其他城市則相差更遠(yuǎn)。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到50%，如果未來20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國(guó)際平均水平，每年將有1500萬(wàn)左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。過去10年中，我國(guó)人均收入年均增長(zhǎng)12%，預(yù)計(jì)未來也將保持較高的增速。大量以收入增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求，是實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量的基本條件。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了實(shí)質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場(chǎng)。

2.中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)尚不完善，存在調(diào)整空間

住房是兼具社會(huì)和商品屬性的特殊產(chǎn)品。出于社會(huì)穩(wěn)定的需要，一些主要工業(yè)化國(guó)家都通過不同形式向民眾提供保障性住房，使住房結(jié)構(gòu)能夠滿足不同層次人群的合理需求。但到目前為止，我國(guó)的住房供應(yīng)仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷，保障房覆蓋率不超過10%，遠(yuǎn)不能滿足中、低收入群體的必要需求?！笆濉逼陂g，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，使城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達(dá)20%左右。住房保障體系的建設(shè)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極的作用。