需證明父母委托女兒購房
“本案涉及借名購房的法律問題。此類案件往往由于當事人權(quán)利義務(wù)約定不明確、收集保存證據(jù)意識不強而導致一方利害關(guān)系人反悔引起糾紛，關(guān)鍵是要提供證據(jù)證明房屋的權(quán)屬。”楊律師告訴本報記者，我國實行不動產(chǎn)物權(quán)的登記公示主義。即在一般情況下，房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下，就推定該房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰所有，除非其他人能提出相反證據(jù)足以推翻這種推定。
那么，在借名購房中實際購房人與名義產(chǎn)權(quán)人之間是什么關(guān)系，誰對房屋擁有產(chǎn)權(quán)呢？
“從本質(zhì)上看，實際購房人與名義產(chǎn)權(quán)人間的借名買房關(guān)系是一種委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人以自己名義實施的購房行為是基于該委托合同關(guān)系實施的隱名代理行為。”楊律師說，根據(jù)《合同法》第396條、第402條、第404條的規(guī)定，受托人即名義產(chǎn)權(quán)人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當轉(zhuǎn)交給委托人即實際購房人。所以，在實際購房人能夠提供與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托買房協(xié)議、出資證明時，可以認定實際購房人應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人的主張成立。
結(jié)合本案，楊律師指出：“丁珊父母以丁珊名義購買的房屋若是普通的商品房，且能夠證明他們之間存在委托購房協(xié)議，如中介小王的作證，丁珊父母通過銀行轉(zhuǎn)賬的出資證明、還款證明等，才可以認定丁珊父母對其女兒名下的這套房產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)，這套房子不是丁珊與于洋的夫妻共同財產(chǎn),于洋無權(quán)分割?！?/p>
借名買房有風險，實施需謹慎
借名買房存在風險！通常是名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風險。楊律師說，實踐中，如果無法證明雙方之間存在委托購房協(xié)議，或者實際購房人無法提供完整的出資憑證的情況下，法律很難保障實際購房人的合法權(quán)益，由此導致的糾紛時有發(fā)生。所以，在不違反法律強制性規(guī)定的前提下，實際買房人首先應(yīng)當注意簽訂并保存好書面的委托購房協(xié)議；其次，要注意保存好付款憑證，通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式而非現(xiàn)金的方式支付房款。
此外，楊律師還提醒道：“借名購房如果發(fā)生在實際出資人不符合購房政策所要求的身份條件，即實際購房人不符合國家關(guān)于購房的政策性規(guī)定，如經(jīng)濟適用房所要求的當?shù)貞艨诨蛑械褪杖氲?，則屬于惡意規(guī)避法律的強行性規(guī)定而借用他人名義買房，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間委托購房協(xié)議是無效的?！?本報記者 李源)
