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符啟林：物業(yè)費使用應(yīng)公開

www.oubrhjy.cn?2010-11-17 16:37? ?來源：人民日報我來說兩句

據(jù)《成都商報》報道，四川興元物業(yè)管理公司在興元綠洲小區(qū)貼出《通知》稱，若業(yè)主故意拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司將派多人上門強(qiáng)力收取物業(yè)費。此《通知》被冠以成都“史上最牛物業(yè)公告”。物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主交納服務(wù)費用，本是順理成章的“買賣”關(guān)系。但生活中卻頻頻出現(xiàn)業(yè)主不交、怠交物業(yè)費的現(xiàn)象，物業(yè)公司與業(yè)主因物業(yè)收費引發(fā)的糾紛越來越多。

2003年通過、2007年修改的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)費的收取和交納都作了明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)怎么定？物業(yè)收費的原則是什么？近日，筆者就這些問題采訪了參與條例制訂的中國政法大學(xué)教授符啟林。

物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)誰來定？

物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶。物業(yè)費是物業(yè)管理中爭議最多的問題，由此產(chǎn)生的糾紛也層出不窮。物業(yè)服務(wù)收費是否應(yīng)有全國統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)？

國家對保障性住房的物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)有硬性規(guī)定，保障性住房有統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)。因為保障性住房是為保障收入水平低的人有房住而建。如果保障性住房的物業(yè)服務(wù)費過高，就會導(dǎo)致收入水平低的人住不起房。而對于市場流通中的商品住房，有些人并不贊成搞一個全國統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。因為每個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相同，如果全國統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)，可能會違反市場規(guī)則。

現(xiàn)實中，業(yè)主在購房前，開發(fā)商就已選聘了物業(yè)管理公司，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)也已由開發(fā)商與物業(yè)公司制定，業(yè)主無權(quán)選擇物業(yè)公司、決定物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，而開發(fā)商又很少考慮物業(yè)費是否合理。我個人認(rèn)為，這是不合規(guī)定的。

物業(yè)管理條例第41條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。此規(guī)定中的“國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法”對業(yè)主和物業(yè)公司來說，只具有指導(dǎo)作用，最終確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)還是業(yè)主和物業(yè)公司。為此，我建議國家可以制定一個與工資水平相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費幅度以便供業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商選擇。

物業(yè)服務(wù)費的使用是否公開？

物業(yè)公司是否應(yīng)該向業(yè)主或業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)費的支出明細(xì)？

有些地方規(guī)定了物業(yè)費的使用應(yīng)向業(yè)主委員會報告。有觀點認(rèn)為，如果公開物業(yè)費的使用情況，物業(yè)公司的經(jīng)營隱私權(quán)得不到保護(hù)，因此物業(yè)公司沒有必要向業(yè)主委員會報告如何收費及利潤的多少。

現(xiàn)實中，物業(yè)公司也不愿公開物業(yè)費的使用情況，因為公開后物業(yè)公司的利潤空間便公之于眾了。但我認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的合同中明確，如衛(wèi)生費、治安費、綠化費以及防盜設(shè)施和安全保衛(wèi)設(shè)施等的收費。如果在合同中明確了物業(yè)管理具體開銷的收費標(biāo)準(zhǔn)，自然也就向業(yè)主解釋了收費高的原因。

物業(yè)管理條例第41條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則”，如果物業(yè)公司能夠公開物業(yè)費的使用，且收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)，將減少或消除與業(yè)主之間的誤解和矛盾。（胡玥）