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房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)有保有壓

www.fjnet.cn?2010-04-19 17:10? 童大煥?來源：珠江晚報我來說兩句

4月14日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就部分城市房價過快上漲的情況出臺政策，除在金融方面出臺強力措施外，還要求增加居住用地供應(yīng)總量。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。（4月16日《京華時報》）

這是迄今為止最嚴厲的房地產(chǎn)信貸政策。去銀行杠桿化將使投資投機性需求得到較明顯抑制。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰做過計算，首付每提高10%，就消滅掉20%的購房需求。“此次加上利率的影響，至少影響到30%以上的購房需求?！彼J為，房價暫時不會迅速反應(yīng)，“隨著銷售量下降，市場會進入博弈期，但開發(fā)商目前資金很充足，不會輕易調(diào)價，至少3個月后，才可能出現(xiàn)調(diào)整端倪?！?/p>

此次調(diào)控明確提出要增加居住用地供應(yīng)總量，是一個進步。以往單純提高保障性住房用地比例并不足以壓制房價，反而有可能助推商品房價格上漲。此前一天，國土資源部公布了2010年度住房用地計劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比達77%，僅保障性住房用地供應(yīng)量就達到了2.45萬公頃。

但如果是在存量基礎(chǔ)上增加保障房用地，將事實上減少商品房用地，進一步推高房價。尤其是很多地方的所謂保障房事實上成為公務(wù)員低價買房的避風港和腐敗窩，更多的保障房供應(yīng)除了增加腐敗和社會不公平之外，并不會對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)帶來好處。

因此，我們不能指望通過保障房來實現(xiàn)房價合理回歸，尤其是當保障房腐敗無法消除甚至愈演愈烈、保障房無法惠及外來流動人口的背景下。

在當前，能夠有效抑制房價飆升最立竿見影的辦法，就是去銀行杠桿化降低投資投機性需求。但在去杠桿化過程中，不應(yīng)殃及首次置業(yè)的住房需求者。對于居民購買第一套住房的行為，不論是否超出90平方米，都仍然應(yīng)該堅持以前利率七折優(yōu)惠和首付20%。因為市場的戶型供應(yīng)未必跟政策相匹配，同時也以此引導(dǎo)自住需求者及時入市，不要對房價大幅度下跌抱有幻想，從而錯失購房時機。

長期看，流動性過剩、中國方興未艾的城市化尤其是大城市化、提前預(yù)支未來的銀行按揭制度都將使房價長期呈上漲趨勢，這是支撐房價上漲的 “三駕馬車”。而政策調(diào)控的目的，只是為了防止房價在短期內(nèi)過度上漲或下跌，并不可能從根本上改變房價長期看漲的事實。

因此，政策應(yīng)該清晰明確，不要給自住性需求者過高的房價下跌預(yù)期，引導(dǎo)他們看準合理的政策時機，及時入市。童大煥