由于1月一二線城市的成交低落，網(wǎng)上的樓市唱衰潮不期而至，傳言代替了理性分析，但沒(méi)有真正的市場(chǎng)聲音支撐。那么真實(shí)的市場(chǎng)是怎么回事？成交數(shù)據(jù)回落的原因是哪些？必須要有準(zhǔn)確分析。

一二線城市1月成交量的大幅回落，除傳統(tǒng)淡季(春節(jié))因素，一個(gè)最主要的原因是為應(yīng)對(duì)“國(guó)五條”要求，各地在年底完成限價(jià)任務(wù)的壓力下，采用政府強(qiáng)制限價(jià)措施壓制年度房?jī)r(jià)上漲，比如北京的方式是4萬(wàn)元以上高價(jià)項(xiàng)目不審批預(yù)售。這才有了重點(diǎn)城市年底無(wú)新盤(pán)上市，購(gòu)房者無(wú)房可選。再有，2013年上半年的涉房貸款已經(jīng)用完2012年涉房貸款總量，市場(chǎng)預(yù)期的貨幣寬松卻沒(méi)有到來(lái)，所以去年7月開(kāi)始產(chǎn)生錢荒。年度信貸總額限制，表現(xiàn)在涉房貸款領(lǐng)域，就是持續(xù)吃緊。這種狀況會(huì)在2014年二季度化解。

理解了這兩個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)因素，近一周的傳言也就不攻自破。錢緊、錢荒和房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)關(guān)。反而房地產(chǎn)行業(yè)銷售額持續(xù)攀升，房企資金鏈寬松得很，這也是市場(chǎng)土地出讓一年半以來(lái)不斷高漲的基礎(chǔ)。去年華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)有句名言：銀行要缺錢，開(kāi)發(fā)商可以借給他們一點(diǎn)。

回顧歷史，真正的信貸緊縮政策從2003年“121”房貸新政就已經(jīng)開(kāi)始，2007年9月27日央行、銀監(jiān)會(huì)通知提高第二套住房貸款首付比例，而2011年的房貸新政持續(xù)了央行、銀監(jiān)會(huì)防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。事實(shí)上，2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2011年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回落，恰恰是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的錯(cuò)誤打壓所致。錯(cuò)誤信貸政策的具體方式是2007年五次加息，2007年11月-2008年5月五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2011年全年六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，三次加息，這才是信貸緊縮政策。然而，這傷害的只能是中國(guó)經(jīng)濟(jì)。2008年9月開(kāi)始的所謂救市政策，2012年穩(wěn)增長(zhǎng)政策，都是對(duì)央行、銀監(jiān)會(huì)錯(cuò)誤政策的糾正。

2013年“國(guó)五條”之后的樓市調(diào)控政策有大幅修正，長(zhǎng)效機(jī)制的建立需要時(shí)間。所以繼續(xù)寄希望于調(diào)控降房?jī)r(jià)，就已經(jīng)不是理性考慮。那么，三中全會(huì)后的一系列會(huì)議，事實(shí)上已經(jīng)確定未來(lái)五年的政策基調(diào)：金融支持首套自住房需求，支持保障性安居工程建設(shè)，加大普通住房供應(yīng)力度，房地產(chǎn)稅制整體改革，也將有爭(zhēng)議的滬渝模式房產(chǎn)稅推遲延后。

政策不再針對(duì)房?jī)r(jià)，而注重保障房建設(shè)力度的提升。地方政府的保障房主要是配套建設(shè)在商業(yè)住房小區(qū)，也促使地方政府不再緊盯商品房房?jī)r(jià)這一市場(chǎng)自然形成的領(lǐng)域。這是未來(lái)的樓市方向。而連續(xù)五年全國(guó)住房用地供應(yīng)量完成率不足計(jì)劃的六成，制造的供需矛盾尤其是重點(diǎn)城市的供需矛盾，解決是需要長(zhǎng)時(shí)間的。鼓勵(lì)市場(chǎng)健康發(fā)展才是解決供需矛盾的唯一正確途徑。新一屆領(lǐng)導(dǎo)人的思路相當(dāng)明確。

至于個(gè)別城市由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及自身問(wèn)題，地區(qū)經(jīng)濟(jì)陷入泥沼后，投資人群的實(shí)力大減，類似溫州、鄂爾多斯甚至唐山等資源性城市限產(chǎn)整頓，影響到樓市銷量，也是正常反應(yīng)，這種個(gè)案不可能擴(kuò)展到全國(guó)。

▲(作者是亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng))