原標題：禁打學區(qū)房旗號 防止消費者被誤導

“買房就能上××小學”、“距國貿僅30分鐘”，從2月1日開始，這些話語不能在售樓廣告中使用了。國家工商總局日前發(fā)布《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》，該規(guī)定將于2月1日起施行。其中要求房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。其中規(guī)定，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。（1月6日《京華時報》）

根據合同法相關規(guī)定，房地產廣告上關于買房之后的福利性承諾并非要約邀請，關于辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾內容屬于要約行為，既然有福利性承諾內容的房地產廣告屬于要約行為，那么就意味著消費者要在預期之內實現(xiàn)廣告承諾的內容，否則房地產商就涉嫌違約。辦理戶口、就業(yè)、升學等事項并非簡單依靠房地產商就能實現(xiàn)，辦理戶口屬于公安機關的行政行為，就業(yè)的主動權掌握在用人單位手中，升學入學的主動權則掌握在教育行政部門或教育機構手中。房地產商包含福利性待遇的要約缺乏具體確定的內容，戶口能否順利辦理主要在于申請人是否符合條件，就業(yè)能否滿意主要看勞動者自身能力，升學入學要看孩子條件及政策要求，而這些因素是房地產商無法左右的，更不可能違反法律政策幫助消費者實現(xiàn)福利性廣告承諾。

對于消費者而言，之所以看中房地產商關于戶口、就業(yè)、升學等承諾而買房，就是因為他們認為買了房之后房地產商會不擇手段地為其實現(xiàn)目的，但是對于房地產商而言這些福利性承諾僅是幫助實現(xiàn)而不是必然實現(xiàn)，幫助實現(xiàn)與必然實現(xiàn)之間的差異顯而易見。幫助實現(xiàn)其實就是提供相關的咨詢服務或信息服務而已，畢竟戶口、就業(yè)、升學這些群眾普遍關心的夢想能否照進現(xiàn)實，涉及的因素非常多，既有主觀的也有客觀的，僅靠房地產商的能量根本就不可能實現(xiàn)夢想的必然性，而房地產商之所以在廣告上做出無法必須實現(xiàn)的承諾，其目的就是為了誘導有相關需求的人買房。

根據合同法精神，商品房買賣合同屬于主合同，但是福利性承諾的內容屬于從合同，從合同違約并不代表主合同必然違約，加上從合同的不能履行大部分還因為不可抗力因素，例如買受人自身條件不符、法律政策的調整等等，不可抗力導致的合同無法履行雙方不需要承擔法律責任，即便是消費者認為房地產商違約而起訴，也要舉證證明因為未實現(xiàn)戶口辦理、就業(yè)、升學等事項遭受怎樣的損失，根據民事法律原則，這種訴求必須以財產性賠償來體現(xiàn)，司法實踐當中，此類證據很難做到客觀真實、明確具體，所以證據規(guī)則不利于消費者，畢竟無形化的損失必須具體化，誰主張誰舉證的規(guī)則也不會改變。

合同法第14條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示的內容應當具體確定，具體確定就是內容不能有歧義性的誤導，這就是治理房地產廣告亂象的法律依據。從法律規(guī)定及司法實踐中都能看出，房地產商為違法廣告承諾付出的代價與其賣房獲利相比微不足道，這種決定權并不掌握在房地產商手中的福利性承諾只會誤導消費者，甚至涉嫌公開宣揚社會潛規(guī)則，讓消費者誤以為房地產商擁有超越法律制度的神奇力量。